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独家深度分析:澳洲房地产还可以投资吗?

作者: 日期:2019-01-25 10:21:29 

近期媒体上各种唱衰澳洲房地产,"暴跌""崩盘"等词语的高频出镜,而此时频频爆出富豪抛售豪宅的诸多消息更是加剧了投资者们对于房市走低的恐慌。尤其是京东董事长刘强东的夫人"奶茶妹妹"章泽天折价出售悉尼顶级公寓的消息一经爆出,更是将投资人的消极情绪推向了顶点。这套面积近600平米价值1亿人民币的豪宅,足不出户就可以将悉尼海港大桥和悉尼海港的美景尽收眼底,从去年6月起就已经被挂牌出售了,但是一直无人问津,以至于售价从最初的1800万澳币折价至如今的1500万澳币。

业内不少分析认为,近期诸多豪宅的抛售与近期房地产表现不佳相关,而事实也确实如此。从澳大利亚统计局官方发布的数据显示可以看出,在7-9月份这一季度,几大首府城市均出现了不同程度的价格跌幅,平均跌幅超过1%,其中墨尔本和悉尼跌幅最大,悉尼的跌幅几乎是全澳平均跌幅的2倍。

ACIF投资专家表示,澳洲房地产当前确实正处在一个下行区间,并且在2017年初就已经对目前房市的低迷有所察觉,因此果断暂停了对新建住宅开发项目的投资。这种低迷是否会延续很久?是不是就意味着澳洲房地产已经不再适合投资了呢?当然不是!在解答上述问题之前,我们先要清楚是什么原因造成了此次房价的大幅下跌。


澳洲住宅房价为什么会下跌?


首先,我们认为这一次的房价下跌并非是受到国家经济下行因素影响,而是政府有意为之,是受到政府监管政策变化所导致的。众所周知,由于澳洲住宅房价受到海外买家的带动逐年攀升,使得本地人日益买不起房,民众不满不断加大。从2016年开始,澳洲政府就开始针对海外买家进行了一系列的房产调控,包括收紧对海外人士的贷款、加大征税力度等措施。此次澳大利亚审慎监管局(APRA)收紧贷款供应的措施在一定程度上使得投资人需求得到受抑,加速了房价的下行。

图片来源:HERRON TODD WHITE2018年12月份月度报告

此外,住宅地产市场走低,也与正常的房地产周期密不可分。从澳洲最大的房地产行业调查机构HERRON TODD WHITE最新发布的月度报告中可以看出,除了阿德莱德即将进入复苏期外,其他首府城市均处于衰退期或正在接近市场底部。根据房地产周期理论,当市场处于衰退阶段,交易量锐减、房价急剧下降、市场悲观情绪加强是这一阶段的典型性表现。当大量投机参与者退出,市场的正常需求缓慢增长,政府就会降低干预力度,随后慢慢进入下一个复苏周期,交易量和房价也将随之上涨。

正因为此次房价下跌是受到政府调控以及行业周期的影响,ACIF投资专家认为澳洲房市尚在可控范围内,这一次的房价下跌只是市场的自动修正,仅仅是一次歇脚点,后续随着房市周期的变化、市场供需平衡以及政府政策放宽还会企稳回涨。


澳洲房市企稳回涨的原因


从整体经济来看,澳洲GDP已经持续了27年的增长,即使在经历了中美贸易关系紧张的那个阶段,澳洲经济虽然受到质疑,但是依然保持了以往的增长态势。从目前来看,澳洲经济仍然在一个比较平稳的增长阶段,虽然房市走低可能会给经济带来一定的影响,但是出现"软着陆"的可能性更大。此外,据经合组织OECD预计,长期而言,澳洲就业市场正在持续改善,劳动力参与率也在持续上升。"以弹性指标"显示,也没有迹象表明澳洲将结束持续27年的增长,陷入衰退。经合组织也认为,澳洲政府的"经济计划正在带来更强劲的经济",预计澳洲经济将增长3%。经济的持续增长也将带动房市的企稳回暖。

GDP增长还将推动投资情绪升温。如果澳联储对于未来经济形势的预判成为现实,即失业率、GDP增长率和工资增长率都实现预期目标,投资人的预期将会发生转变,市场上的负面情绪也将逐渐消退,从而推动房价上涨。

人口增长所带来的刚性需求也将促使房市逐渐回暖。目前的房价下跌主要是源于信贷政策的收紧。这种作用只是暂时性的,只能一时抑制投资人的需求。随着澳洲人口的不断增长,特别是大量海外移民的到来,房产的刚性需求也将随之增长。就在前不久,澳洲统计局刚刚发布了未来50年的人口预测,预计澳洲人口将从现在的2500万增加至4920万,而最大的两个城市悉尼和墨尔本,人口将分别增长1100万和1200万。人口翻倍势必带来对住房需求的增长,从而推动房价上涨。

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住房供应量对于房价同样起到了至关重要的作用。在此前澳洲房价持续上涨的阶段,受到利益驱使,有很多土地或者商业地产开发商、建造商开始涉足住宅建造领域,一时间市场上供应量激增。从上图来看,在过去的12个月里新房挂牌比率已经下跌了近4%,说明市场供应已经放缓;而存量房则依然上涨超过12%,可见目前市场供应量过大。自下半年开始清盘率却屡屡下降,这种供大于求的关系也在一定程度上促进了房价的下跌。于是很多开发商和建造商开始暂缓甚至搁置手中的住宅项目开发。

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上图显示了澳洲每月住宅项目审批情况,我们可以看到公寓类高密度住宅获批量在2018年有了一个大幅度的下滑,预示着未来市场供应量将在一定时间内出现紧缺。由于澳洲房地产建造周期较长,即使开发商对于市场需求做出最及时的反应,也存在一定的滞后性,可以说在未来可见的一个阶段内住宅不管是新房或是存量房的供应将会出现下降趋势,而人口所导致的需求却在逐渐上涨,市场格局就会慢慢发生变化,由现在的供大于求转变为供不应求,从而带动房价的上涨。


2019年房地产市场走势如何?


很多投资人都关心2019年澳洲房地产市场会不会崩盘?市场房价将如何变化?澳洲房价虽然目前出现了较大跌幅,但是鉴于上述下跌原因的分析,并不存在可能导致房市崩盘的系统性风险,所以崩盘的可能性不大。但是由于受到政府信贷新规、投资者信心不足等因素的影响,2019年上半年可能还将持续一定程度的房价下跌,随后将趋于稳定并进入温和上涨阶段,2020年回复适度上涨。

那么澳洲住宅房产现在还能买吗?ACIF投资专家目前建议投资人稳定情绪,对市场保持观望,切勿盲目跟风。房市投资与股市类似,下行阶段也存在机遇,把握时机可以获得不错的收益,但是要讲求入场的时机。对于市场上各种"捡漏""抄底"的信息要保持审慎的态度,理性衡量房产的投资回报率。2019年下半年可能会出现投资信号,可以选择一些地段较好的降价转售新房或者是急售的优质房产。2020年房市回暖后,可选择优质地段的优质项目逐步入市。

在未来两年里主要城市房价的趋势将如何呢?澳洲知名房地产研究机构Domain也在近日发布了最新的研究预测:

悉尼

悉尼目前独立屋(House)中位数较2017年6月的最高点120万澳币(约600万人民币)跌去约8%。预测至2019年中期,悉尼独立屋中位数将维持目前100万澳币(约500万人民币)上下,并在之后的2020年上涨4%。公寓(Apartments)的情况则不容乐观,价格将继续下跌3%,2019年出现一定回涨,到2020年增长5%。

墨尔本

预计2019年墨尔本房价将增长约4%。预计2019年墨尔本公寓价格,预计2019年和2020年将分别增长2%。

布里斯班

但由于新房开发减少和人口的强劲增长,预计布里斯班的独立屋中位数在2019年将上涨4%,2020年上涨5%。

阿德莱德

与其他州相比,南澳房市今年表现良好。预计,未来2年,阿德莱德房价将继续稳步上涨,独立屋和公寓的价格在2019和2020年都将有2%的上涨。

珀斯

由于矿业低迷,珀斯独立屋的价格自2014年已下降了13%,其中今年下降了5%。预计,随着西澳经济和人口增长,2019年,珀斯独立屋价格将增长5%,2020年将再增长3%,增速超越其他地区。2018年,珀斯公寓下降约6%,预计2019年和2020年将分别增长约2%。

霍巴特

塔斯马尼亚首府霍巴特房价在2018年逆势增长了12%,但是预计,未来两年霍巴特的房价增长将放缓至2%。

堪培拉

得益于低失业率和强劲的人口增长,2018年,首都堪培拉的房价增长了约2%,未来两年预计将保持4%增速。




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