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房奴:过去靠房子暴富,现怕雪崩式返贫浅析海外置业的原因

作者: 日期:2017-08-23 11:07:58 
房地产咨询做久了,就会变成心理辅导师。上周跟一姐姐聊天,她又买了一套房子,跑过来问我,站长,我买了房子后总是睡不着觉,这套首付都是借的,还款压力大,最近头发都掉了不少。如果房价真跌了,到时候我还不起房贷,可怎么办啊。 与这位姐姐相反的,是在某省会的大哥,2月初在我的建议下入手两套,现在也小赚了一笔,但是他依然不开心,问我,虽然我赚钱了,可总是还想买,感觉跟上瘾了一样,怎么办呢。 看到这里,会有不少粉丝觉得这两人挺矫情吧,觉得他们无非是贪心不足,赚钱赚不够。恰恰相反,这两位最根本的焦虑在于,能不能通过买房,稳固住现有的阶级不掉队。 这不仅仅只是极少数的想法。我发现,实际上大多数地产情报站的中产粉丝,买了房也很少因为房产的大幅度升值激动。他们反而变得更焦虑,神经敏感——害怕因为一次买房的决策失误,失去现有的一切。1.png房奴:过去靠房子暴富,现怕雪崩式返贫浅析海外置业的原因(图2)无数房奴恐惧一夜返贫 北上广深、强二线城市的房奴,还有一个比较光鲜的名字——中产阶级。 可以说,中产阶级赶上了过去30年中国经济飞速发展的好时候。大部分中产得益于当年高考的成功,或者多年努力工作的成果。1980年,中产阶级还是极小的一部分群体,而现在,中产阶级已经到2.25亿——马云甚至说,这个群体规模达到3亿。 但近些年,中产阶级越来越焦虑了。有人开玩笑说,一般中产阶级不认为自己是中产。最明显的表现就是,他们虽然有令人羡慕的房产,还买着价值不菲的奢侈品,然而一旦停下来不工作,就很难维持现状,变得非常焦虑。 最突出的一点是涨幅过快的房价。从2004年房价暴涨开始算起,到现在有13年了。这十多年间,北上深的房价从三五千涨到了三五万,超过十倍。而中产阶级的财富却在一点点缩水。 从08年开始,几乎每一轮房地产周期,住宅涨幅在一年内都差不多超过一倍。这对刚刚凑够首付买房的人来说,稍微有差池,延误了买房的时机,那房子可能离你就越来越远了。辛苦工作二十年,不如房子一年涨的多,这种现象让努力工作奋斗的中产阶级情何以堪? 就算买到房子,那中产阶级也绝对不能停止和房价的继续搏斗。拿情报站的粉丝来说,买房的和没房的,大家的困惑都是一样:房子还能买吗?如果不买,那手里的钱何去何从? 这就是为什么,即使从15年至今,北上深、强二线的房价已经翻了一番,处于高位的情况下,还有粉丝打算投资房地产。这就是为什么,三四线明明存在较大的杠杆和泡沫的时候,依然有人勇敢进入。 我们认为,买了房子,就会跑赢通胀——虽然房价本身,就是有可能被通胀吹破的泡沫。 我们认为,买了房子,就能抵御风险——虽然高房价本身,就已经是一种风险。 有人会列举,楼市不会崩盘的数种理由。但真正的理由只有一个——一旦楼市崩盘,高负债的我们全盘皆输,一夜返贫,我们输不起。 精英阶层恐惧无法保持优势 如果说,中产阶级害怕一夜返贫,那么金字塔更上一层的精英阶层害怕的则是,被新兴的中产阶级迎头赶上,无法维护自己的优势。 过去的精英阶层,可能以豪车、名表来代表自己所处的阶级。但随着消费生产的升级和信贷系统的发展,即使没那么有钱的阶层也可以购入这些东西——两个挎着LV包包的贵妇,你怎么知道谁更有钱呢? 所以,精英阶层,迫切需要用另外一种手段证明身份。有美国的研究机构证明,从07年到17年这10年期间,中高端消费群体的消费习惯发生了显著的变化。美国精英阶层花费在物质上的钱明显减少,普通中产阶级保持稳定——这并不代表精英阶层花钱少了,他们把更多的钱,投入在了看不见的地方。 最明显的一点,就是对子女的教育。以美国为例,自1996年起,前1%家庭的教育开销增加了3.5倍,由1.7%升级到家庭年收入的6%,而普通中产没有变化。 在这点上,中国的中产阶级也领悟的很快。在《2017年中国中产阶级教育白皮书》中显示:
91.1%中产家长并不满足于最基本的教育花销,愿意在子女的教育上有额外经济投入;60% 的家长在子女教育的经济投入上表现出更大的热情,其中有38.9%的家长愿意为得到最好的学习效果而投入更多,有 21.1%的家长表示在子女教育投入上可以不计代价。
2.png 许多中产阶级家庭并不满足于子女在国内公立学校的学习,调研结果显示,有24.4%的家庭有将子女送到国际学校就 读的想法,而有28.1%的家庭有未来让子女出国留学的计划。在有出国计划的家庭中,欧洲是家长更倾向的子女留学方 向,占比33.3%,其次是北美和澳洲。 3.png教育投资,不比豪车名表,他是无形的,长期的,而且是更为昂贵的。比起大部分人,一小部分的精英阶层已经意识到如何通过建设文化资本巩固自己的地位。未来中产阶级更明显的区别,不是我买了LV包包,你没买,而是我的孩子已经出国留学,拥有一口流利的英语,而你的孩子不能。 海外置业是你的最优选之一 现在很多人买地产的目的,无非是刚需、改善、资产配置,前两者,肯定在不适合人群之中,生活问题没解决,就先不谈发展问题。但资产配置者,大多是想将自己的资产更大化、更优化,所以四处打听绕限购的方法、投资上海以外的热门城市和板块。这部分人,在我看来,海外地产是个可以选择的标的。 记得有个用户半开玩笑的问过我这样一个问题,如果未来中国经济突然崩了,我该怎么办,我买的房产价值怎么保得住。我回答他,如果中国经济都崩了,难道你还有地方跑么,难道你要去火星不成。 当时的一个笑谈,如今想来,从资产的配置原理来讲,我们似乎确实是在犯一个重大的投资错误,就是把全部身家都放在一个篮子里,就是中国的房地产。这种单一资产而且是单一市场的单一资产的做法,在整个市场好的时候,获利是最大的,但风险也是最大的,只是目前的上涨行情,让我们暂时忘却了这一点。 但也有不少有先知先觉者,在资本管制政策从严以前,悄悄地暗度了陈仓,比如去了澳洲,去了美国,去了。。。 4.png 作为一个聪明的"有钱人",必须要分出一部分资产进行全球化资产配置。 之前听过吴晓波老师现场讲全球资产配置,也有人问过他,买哪里好,他说澳洲、欧洲、美国,他都不会选,他会选柬埔寨、泰国、越南。 当时很多人都哄笑,以为老师在开玩笑,后来他说了一句,买境外地产,必须得有"玩具心态"。 这个"玩具心态"此次,我有了新的认知, 不要用自己过大的资产比例进行配置, 不要用赚快钱的心态来考量境外地产, 甚至,购买的城市和地区,你得要喜欢,有好感。 不用赚快钱的心态来考量境外地产 今天买,明天涨,这事儿只可能是发生在雄安,你要玩儿这样的票,泰国房产真心不适合你。 5.png 以上是CBRE从2004年到2015年,这十一年间里,泰国曼谷四个核心区域的房价走势图,可以看得出,十一年的时间里,曼谷核心区域房价才刚刚翻倍。估计,换做常做理财的家庭妇女,都看不上这样的涨幅。 BUT 就在刚刚过去的2016年,这四个区域的房价平均涨幅达到了前所未有的 15%
作为一个房价研究者,对这样的反常表现,我很是诧异,所以我将问题抛给了代理们,他们的回答有两条主线: 第一条主线,曼谷今年来城市建设加快了不少,其实规划发展,不但是中国特色,这种发展中国家同样拥有,只不过受制于产权私有等问题,发展比较缓慢。就在2016年,泰国落实兴建高速铁路,从曼谷贯通全国,并陆续连接亚洲多个国家包括:中国、马来西亚、新加坡;曼谷高铁2017年开始动工预计2021年完工,中泰铁路首期费用约346亿,中方提供技术支持等等,成为了一个房价异常波动的内因。6.png 第二条主线,曼谷的房产一半以上的购买者都是来自全世界的买家,在过去,以英美等国为主,而从2015年之后,中国的中产阶级猛烈崛起,加上国内重要城市纷纷限购限贷,逼出了相当部分的购买力,进入了这个市场,咱们人实在是多,随便一些挤出效应,已经够把曼谷的房价搅和一下的了。 不过,即便如此,这帮泰国地产的代理们,依然劝说,不要重视这样的涨幅,在他们看来,这只是昙花一现的行情,不要以此奢望太多。(好冷静、好理性) 他们觉得象投资曼谷房产,更应看中,泰国巨大的旅游市场所带来的租赁收益。 据统计,曼谷房产的房屋出租收益,平均每年稳稳的可以达到6%,一方面是其超低的房价,另外一方面得益于,泰国旅游市场的日益增长。 泰国旅游旺季、淡季月分布 1-3月 老外避寒+中国春节4月 泼水节+老外没走5-6月 传统淡季7-8月 中国暑期旅行9-10月 传统淡季11-12月 老外又来避寒开始 我曾经去过一次欧洲旅行,我们雇了一辆专车,请了一位台湾籍的导游,另外当地一个司机跟着走了三个国家,当时我说,欧洲人也好勤奋,那么辛苦的活儿也这样任劳任怨的干着。然后就听那台湾导游说,其实很多欧洲人只在本国干半年的活儿,赚够钱了,就一张机票飞东南亚,然后租个妻子生活半年的说法。这就是为什么在泰国那么多老外会长期在哪里逗留原因。 7.png 你看,在泰国,一年四分之三的时间都是旅游旺季,这在我们中国海南都难以做到,大量的度假旅行的人,有超强的居住需求,这就是在曼谷市区的高档公寓,不愁出租的原因。 2016年泰国全境,总共接待来自境外游客3500万人次,创下有史以来的记录,未来,这个数字将因为东南亚旅行在中国的热度继续升温之下,继续被刷新。




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