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中国投资澳洲房产的17个事实 你了解多少?

作者: 日期:2015-11-26 16:12:33 

据《Property Observer》报道,如今中国主权财富基金正在澳洲进行勘探投资,中国开发商,银行,超高净值人士(UHNWI’s)和一些投资机构都已在澳洲开启了投资热潮。

澳洲房产 英国,美国和澳大利亚成熟的门户市场的吸引力在于拉动中国出口投资,通过提供优质的产品和多元化带来的更高收益回报,并帮助投资机构和开发者打造自己的国际品牌。中国资本外流的第一波浪潮,是主权财富基金,银行和私募基金投资于核心资产及炫耀性资产。例如,中投公司和Bright Ruby集团在悉尼CBD收购核心办公资产。一些大型开发商也紧随其后,将目光瞄准多元化的海外业务。毕马威会记事务所和悉尼大学给出的第十届揭秘投资报告中,由于考虑到与莱坊国际(Knight Frank)合作的商业地产投资空前增加,报告为中国商业地产在澳投资活动提供了更详细的说明。以下是Property Observer在这一报告中摘出的17个关键点:1)悉尼和墨尔本作为澳大利亚的门户城市,一直是中国投资者最活跃的市场。这两个城市凭凭借临近的地理位置,较高的收益率,市场稳定性和流动性,这两个城市2014年的中国房地产投资额超过了伦敦和纽约。2)不过,中国房地产对外投资已经看到,中国的高净值投资者和开发者正在寻求提供优惠的优质房产的新目标,例如美国迈阿密;所以,澳洲布里斯班,黄金海岸,阿德莱德以及新州,维州郊区的房产将获得更多的牵引力。3)中国投资商业房地产交易额首次达到将近一半的投资总额,而2013年该项投资仅占14%。4)中国私企在澳投资首次超过国有企业投资(占据总额的85%),并占2014年私企在澳投资总额的66%(62.3亿澳元)。相比于2013年的25笔私企投资交易,2014年共记录了51笔。 澳洲买房 5)新南威尔士州吸引了全澳外资投资中72%的份额。6)澳大利亚在2007和2014年间一直保持中国直接投资的第二大接受国,排名仅次于美国。7)据澳洲统计局显示,中国目前为澳大利亚第五大投资者,投资存量占4%,仅次于美国(24%),英国(13%),日本(10%),荷兰(6%),与新加坡持平(4%),超过加拿大(3%)。8)2014年中国在澳投资主要集中在商业地产,基础设施以及首次在旅游和休闲业进行了大力投资。9)2014年商业地产投资大幅增加,从2013年14%增加到46%。中国在澳房地产投资额一年内也将近翻了两番,达到43.7亿澳元,这一激增主要得益于一系列的拉动因素,以及一些主要的国内经济和政策变化的影响。澳洲房产市场前景好 10)另一个推力主要来自一些海外投资政策明显放宽。例如,2013年底,对外投资审批门槛从1亿美元提高到10亿美元;2014年10月,商务部取消了对大部分外资的预先审批。2014年10月,中国保险业的总资产比过去5年增加了一倍,达到9.6万亿元(1.6万亿美元)。官方预计到2020年,中国保险业将累计又一个20万亿元的保险费,也就是目前数额的3倍。11)拉动投资海外市场的一些因素:由于这些投资者和开发者在国内已经有广泛的曝光,境外投资可以帮助他们分散风险,获取更好的回报以及较低的融资成本。在上海和北京融资成本非常高,尽管裁员,融资成本通常仍在8%以上。相反,在澳洲融资,成本可以降至4%左右,并且有宽松的周期运行。深度,流动,透明的市场规模——有着清晰准则和条例。优质的生活质量,天气和清新空气,以及世界一流的教育机构,受到中国开发商和移民者的一致好评。海外并购有利于中国机构建立自己的国际品牌。自住业主(如大银行)利用投资来帮助管理他们的未来职业成本。例如中国建行,中国银行,中国农行以及中国工商银行在过去一年一直活跃于全球商业市场。12)对于许多中国富人而言,在陌生海外市场购买房产的风险可以通过购买中国开发商提供的项目来抵消,这也能给他们提供熟悉感和自豪感。不过,我们最近与几个中国开发商先驱的谈话表明,他们越来越意识到不能仅迎合中国买家的需求,而是要调整项目的设计元素和营销策略,以便打开更广阔的本地市场。他们以及不再按国籍来区分买家,也不再主要依赖中国买家的需求。强大的本地销售状况已经成为他们最常用的项目筛选标准之一。他们的目标是扩大和充分利用其海外品牌形象,并借此发挥优势。然而,中国开发商对吸引中国购房者具有额外优势,能够帮助购买期房的人降低项目风险。绿地集团已经斥巨资进军澳洲开发项目,主要集中在悉尼,墨尔本这样的大城市。大连万达集团——中国最大的混合用途开发商之一,正在悉尼和黄金海岸发展大型酒店和住宅项目。13)自2007年底全球金融危机以来,人民币兑一篮子主要货币大大升值,包括人民币兑英镑上涨37%,兑欧元上涨38%,兑美元上涨15%和兑澳元上涨26%。这在很大程度上加强了中国投资者的购买力,因为海外投资变得相对便宜了。许多中国投资者认为这是收购国外资产的好时机。面临中国经济降温,人民币升值预计将在未来几年放缓。对中国投资者来说,汇率波动是一把双刃剑。由于绿地收购了他们的墨尔本网站,澳元兑人民币以及贬值约18%。在另一方面,这一贬值对计划购买这一房产及其他住宅的中国投资者来说却是有利的。 澳洲房产投资 14)目前,股权投资者和保险公司的第三次浪潮正在寻求核心,增值服务和收益驱动的机会。到目前为止,中国10大保险公司只有4家已经做出境外投资,其余6家仍在考虑开拓海外市场。阳光保险集团在2014年11月以4.63亿澳元购得悉尼喜来登酒店。15)不过,中国开发商的胃口更大,中国10大开发商中,其中8家已经进行了境外投资,其中7家的投资活跃在澳洲,而其他的开发者也在考虑这样的举动。绿地集团,上海最大的国有企业之一,在悉尼CBD,以及悉尼和墨尔本市区购买了多处开发地。其他的活跃开发商还包括碧桂园,中锐地产,Bridgehill,Aqualand,Golden Age,JQZ,富力地产,金马集团和大连万达。在门户城市高级写字楼的巨额投资和收益缩水之后,中国投资者开始关注其他主要城市和其他房产行业的投资机遇,不仅关注CBD及其边缘市场,还越来越关注悉尼,布里斯班和墨尔本的郊区。过去,投资者一向注重核心写字楼和住宅开发领域,如今他们也将目标瞄准更加多元化的房地产投资,比如酒店和休闲产业,以及学生宿舍。布里斯班和黄金海岸已经开始吸引中国投资者和开发商开发住宅的兴趣。布里斯班的非核心区域已经展开越来越多的开发活动,比如Newstead和Fortitude Valley,并且有望拓展到更多的都市地段以及黄金海岸,此前万达投资10亿澳元在那里合作开发了海滨地段。相比于悉尼和墨尔本,这些市场的上被低估的,我们预计中国开发商将继续寻求进入这些市场。阿德莱德和新州,维州的卫星城和偏远地区也将开始获得中国投资者的青睐,我们也将看到更强势的价格增长。在商业领域,相对于过去几年写字楼和住宅开发用地活动的相对疲软,零售和酒店行业有望获得更多的关注。16)实体企业正迅速形成资本流出的第四波浪潮。这一团体不仅包括大牌公司,不过仍属于超高净值人士(UHNWIs),还包括中小型国有企业和小型私人开发商。UHNWIs正在探索的在澳投资机会主要表现为有收入保障,资本增值,风险分散,个人兴趣以及与有实力的教育部门的联系。他们的投资策略不尽相同,面向不同的资产类别,小到规模较小的购物中心,比如Campsie Centre,大到悉尼CBD的办公楼,比如299 Elizabeth Street的办公楼,有住宅楼,也有生活时尚置业。17)虽然考虑到中国市场独特的政策驱动性质,但是澳大利亚同样应该注意一段时间以后,政策逆转的风险。




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